Nul n’est censé ignorer la Loi, même les « Castors »

Avril 2010

Les statistiques récentes montrent un essor des enseignes dédiées au bricolage. La crise que nous traversons n’est évidemment pas étrangère à ce phénomène.

Pour faire des économies, parfois substantielles, certains n’hésitent pas à réaliser eux-mêmes des travaux qui sont habituellement confiés à des professionnels (construction d’une terrasse, d’une véranda, d’un bâtiment annexe, d’un mur, mais aussi : rénovation lourde d’une longère, d’une toiture…).

Une telle décision n’est pas sans conséquence.

Comme chacun sait, le professionnel qui réalise la construction d’un ouvrage est débiteur de diverses garanties parmi lesquelles la garantie décennale qui couvre les désordres les plus graves. Il s’agit essentiellement des désordres qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et/ou le rendent impropre à sa destination. Le professionnel est d’ailleurs tenu, en vertu de la loi, de s’assurer à ce titre, sous peine de sanctions pénales.

Mais beaucoup ignorent que selon le Code civil “est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire”.

Il ne fait aujourd’hui aucun doute que le simple particulier qui réalise lui-même et pour son propre compte la construction d’un ouvrage, et qui est devenu ce qu’on appelle communément un “castor”, est tenu, s’il décide de vendre son bien, des garanties légales et notamment de la garantie décennale au même titre qu’un professionnel.

Si des désordres relevant de ces garanties surviennent, l’acquéreur du bien est en droit de réclamer au vendeur le coût des travaux de reprise, à moins qu’il ne préfère réclamer la résolution pure et simple de la vente.

C’est uniquement après l’expiration du délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux qu’il aura réalisés que le vendeur sera déchargé de toute responsabilité et donc de toute garantie due en sa qualité de constructeur. Seule subsistera la garantie des vices cachés due en sa qualité de vendeur.

Si les actes notariés prévoient habituellement une clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien “en l’état” sans pouvoir exercer un quelconque recours à l’encontre du vendeur, cette clause ne permet pas d’écarter les garanties dues par le vendeur en sa qualité de constructeur d‘un ouvrage (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et garantie décennale), ces garanties étant d’ordre public.

Lorsqu’un propriétaire réalise lui même la “construction d’un ouvrage” ce qui suppose des travaux d’une certaine ampleur, il est peu fréquent qu’il le fasse  dans la perspective de vendre.

Mais certains évènements (mutation professionnelle, divorce…) peuvent contraindre le propriétaire à prendre une telle décision.

Dans ce cas, et si la vente intervient avant que le délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux ne soit expiré, il doit garder à l’esprit qu’il reste exposé au recours de l’acquéreur en cas de survenance de désordres.

Se pose alors la question de la prise en charge financière des réparations.

Le propriétaire qui construit un ouvrage pour lui même ou pour y loger sa famille, n’est pas obligé de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité décennale.

Mais dès lors que la décision de vendre est prise et que cette responsabilité est encourue à l’égard de l‘acquéreur, il peut être opportun de souscrire une telle police pour le temps restant à courir jusqu’à l’expiration de la garantie.

La loi fait d’ailleurs obligation au notaire de préciser dans l’acte de vente si des travaux ont été réalisés depuis moins de dix ans et si une police d’assurance “responsabilité décennale” a été souscrite.

En l’absence d’assurance, le vendeur devra assumer seul le coût des réparations.

Réaliser des travaux soi-même c’est bien. Le faire en ayant conscience de ce que cela implique c’est mieux.