VENTE D’IMMEUBLE ET GARANTIE DES VICES CACHES

La question peut être envisagée du point de vue des parties et de celui des professionnels intervenants à l’acte.

A) Pour les parties à l’acte :

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur, notamment celui d’un immeuble achevé (la vente en état futur d’achèvement -VEFA- relevant d‘un régime spécifique), est tenu de garantir l’acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue. La mise en œuvre de cette garantie suppose :

- qu’il s’agisse d’un défaut qui, pour l’acheteur, était caché ou inconnu de lui au moment de la vente;

- que le défaut rende la chose vendue “impropre à l’usage auquel on la destine” ou que cet usage soit tellement diminué que l’acquéreur, s’il en avait eu connaissance, aurait renoncé à l’achat ou donné un moindre prix.

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Marchés privés de travaux : le contentieux des travaux

Lorsque des travaux sont engagés, leur nature et leur prix sont normalement clairement définis à l’avance surtout si le maître de l’ouvrage s’est fixé un budget et plus encore s’il finance ses travaux au moyen d’un prêt.

Pourtant, il arrive fréquemment que des travaux supplémentaires soient réalisés.

Le maître de l’ouvrage peut, en cours d’exécution, décider de modifier son projet, ou de rajouter certaines prestations.

De son côté, l’entrepreneur peut s’apercevoir que certains travaux ont été oubliés dans son devis ou qu’ils s’avèrent indispensables compte tenu de la situation découverte en cours de chantier.

Se pose alors la question du paiement de ces travaux.

Schématiquement, deux cas de figure peuvent se rencontrer.

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Nul n’est censé ignorer la Loi, même les « Castors »

Les statistiques récentes montrent un essor des enseignes dédiées au bricolage. La crise que nous traversons n’est évidemment pas étrangère à ce phénomène.

Pour faire des économies, parfois substantielles, certains n’hésitent pas à réaliser eux-mêmes des travaux qui sont habituellement confiés à des professionnels (construction d’une terrasse, d’une véranda, d’un bâtiment annexe, d’un mur, mais aussi : rénovation lourde d’une longère, d’une toiture…).

Une telle décision n’est pas sans conséquence.

Comme chacun sait, le professionnel qui réalise la construction d’un ouvrage est débiteur de diverses garanties parmi lesquelles la garantie décennale qui couvre les désordres les plus graves. Il s’agit essentiellement des désordres qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et/ou le rendent impropre à sa destination. Le professionnel est d’ailleurs tenu, en vertu de la loi, de s’assurer à ce titre, sous peine de sanctions pénales.

Mais beaucoup ignorent que selon le Code civil “est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire”.

Il ne fait aujourd’hui aucun doute que le simple particulier qui réalise lui-même et pour son propre compte la construction d’un ouvrage, et qui est devenu ce qu’on appelle communément un “castor”, est tenu, s’il décide de vendre son bien, des garanties légales et notamment de la garantie décennale au même titre qu’un professionnel.

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Les troubles de voisinage par un locataire en copropriété

Selon l’article 544 du Code civil, « le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».

Toutefois, l’état de copropriété d’un immeuble implique que les droits de chacun ne puissent s’exercer au détriment de l’intérêt collectif avec lequel ils doivent être compatibles.

C’est la raison pour laquelle chaque règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle entre les copropriétaires, comporte des dispositions qui viennent préciser la destination des parties privatives (habitation, activité professionnelle libérale ou commerciale…) et les conditions de leur jouissance.

En outre, il est habituellement précisé dans le règlement que les membres de la copropriété doivent s’abstenir de causer un trouble ou une gêne à leurs voisins.

En toute hypothèse, même en l’absence de stipulations particulières, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété rappelle que si chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, c’est à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Si le copropriétaire est libre de donner son bien à bail, le locataire doit, lui aussi, se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété et plus généralement s’abstenir de créer des troubles ou nuisances incompatibles avec la tranquillité et la sécurité des autres occupants de l’immeuble.

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Un moment clé du marché privé passé avec une entreprise : la réception des travaux

Aux termes de l’article 1792-6 du Code civil « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause; prononcée contradictoirement. »

LES FORMES DE LA RECEPTION

En règle générale, la réception est dite « expresse » car elle donne lieu à l’établissement d’un procès verbal daté et signé du maître de l’ouvrage et de l’entrepreneur.

Il n’est pas rare toutefois qu’aucun procès verbal ne soit établi. Aussi, la jurisprudence admet le principe d’une réception dite « tacite » en présence de circonstances diverses (prise de possession de l’ouvrage, règlement du solde du marché…) qui laissent supposer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux. L’appréciation de cette volonté relève du pouvoir des juges.

Comme l’impliquent les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil, la réception des travaux exécutés est une obligation pour le maître de l’ouvrage. En cas de litige, il pourra être demandé au juge de la prononcer. Cette situation s’explique par l’importance des effets qui s’attachent à la réception.

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